Das Sachwertverfahren ist eine etablierte Methode in der Immobilienbewertung, die vornehmlich zur Wertermittlung von Immobilien genutzt wird, bei denen der Gebäudewert im Vordergrund steht. Es basiert auf den Herstellungskosten der Immobilie und wird oft bei speziellen Immobilienarten angewandt, die nicht primär ertragsorientiert bewertet werden können.

Wie funktioniert das Sachwertverfahren?
Das Verfahren zerlegt die Immobilie in ihre Bestandteile – Bodenwert und Bauwert – und bewertet diese separat:

Bodenwert: Der Wert des Grundstücks wird in der Regel durch das Vergleichswertverfahren ermittelt, bei dem Preise von vergleichbaren Grundstücken in ähnlicher Lage herangezogen werden.

Bauwert: Die Kosten für die Herstellung des Gebäudes werden basierend auf den Normalherstellungskosten (Baukostenindizes) geschätzt, wobei von einem Neubau ausgegangen und altersbedingte Wertminderungen abgezogen werden. Dazu zählen auch die Kosten für Außenanlagen und besondere bauliche Anlagen.

Wert der Außenanlagen und sonstige wertbeeinflussende Faktoren: Neben dem reinen Gebäude- und Bodenwert werden auch die Kosten für Außenanlagen und eventuelle wertmindernde oder wertsteigernde Umstände berücksichtigt.

Sachwert:
Der Sachwert der Immobilie ergibt sich aus der Addition des Bodenwerts und des Bauwerts inklusive der Werte für Außenanlagen und nach Abzug aller wertmindernden Faktoren.

Anwendungsbereiche:
Das Sachwertverfahren kommt primär bei Immobilien zum Einsatz, bei denen die Ertragskraft weniger relevant ist, wie bei speziell genutzten Gebäuden, Ein- und Zweifamilienhäusern oder bei Immobilien, die nicht dem freien Markt unterliegen.

Bedeutung und Grenzen:
Während das Sachwertverfahren wichtige Einblicke in den Substanzwert einer Immobilie liefert, sollte berücksichtigt werden, dass der ermittelte Sachwert nicht immer dem Marktwert entspricht, da der Markt durch Angebot und Nachfrage beeinflusst wird, was in diesem Verfahren nicht direkt berücksichtigt wird.

Fazit:
Das Sachwertverfahren bietet eine solide Basis für die Bewertung von Immobilien, insbesondere wenn der physische Zustand und die Herstellungskosten im Vordergrund stehen. Für eine marktgerechte Bewertung sollten jedoch die Ergebnisse mit Marktdaten und, wenn möglich, mit anderen Bewertungsverfahren abgeglichen werden.