Das Ertragswertverfahren ist eine zentrale Methode in der Immobilienbewertung, die insbesondere zur Ermittlung des Wertes von Anlageimmobilien dient, bei denen die Erzielung von Erträgen im Vordergrund steht, wie bei Mietshäusern, Bürogebäuden oder Einkaufszentren.

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?
Das Verfahren kalkuliert den Wert einer Immobilie basierend auf den erwarteten zukünftigen Erträgen, abgezinst auf den heutigen Wert:

Reinertrag der Immobilie: Zuerst wird der Jahresreinertrag der Immobilie ermittelt, indem von den erwarteten jährlichen Mieteinnahmen die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten abgezogen werden.

Liege- und Bodenwert: Der Bodenwert wird separat bewertet, da dieser im Gegensatz zum Gebäude nicht abnutzt. Hierfür kann das Vergleichswertverfahren herangezogen werden.

Kapitalisierung: Der ermittelte Jahresreinertrag wird unter Anwendung eines Kapitalisierungszinssatzes, der das aktuelle Zinsniveau und die spezifischen Risiken der Immobilie widerspiegelt, in einen Gesamtwert umgerechnet.

Anwendungsbereiche:
Das Ertragswertverfahren wird primär bei Immobilien eingesetzt, deren Wert hauptsächlich durch die Möglichkeit, Einkünfte zu erzielen, bestimmt wird. Es ist besonders relevant für Investoren und Eigentümer von vermieteten Wohn- und Geschäftsimmobilien.

Bedeutung und Grenzen:
Dieses Verfahren ermöglicht eine realitätsnahe Bewertung von Objekten unter Berücksichtigung ihrer Ertragserzielungskapazität. Jedoch ist es wichtig, aktuelle und realistische Annahmen über Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und Kapitalisierungszinssätze zu treffen, da diese Faktoren die Bewertung erheblich beeinflussen.

Fazit:
Der Ertragswert gibt Aufschluss über den Wert einer Immobilie unter Berücksichtigung ihres Potenzials, Einkünfte zu generieren. Für Investoren und Eigentümer bietet das Ertragswertverfahren eine fundierte Grundlage für Kauf-, Verkaufs- oder Halteentscheidungen sowie für die Kreditwürdigkeitsprüfung bei Finanzierungen.